引言：慢慢涨，年年旺——这是中央乃至地方乐意看到的。从现在发布的各项政策来看，2006的房地产市场，虽然仍然强调“深化宏观调控”，但来自中央的压力大为减缓，房地产市场，将主要由各地地方政府予以调控，由各地政府根据自己的施政目标、房地产市场情况自主调节，可以算得上一地一政策，呈现出极强的区域特点。同时，虽然压力减轻了，2006年的楼市，却会受到股市转牛、物业税试点及地价攀升这三方面 “挤压”。

　　去年的宏观调控绊了开发商一跤，各地的成交量颇受影响。年底结算，开发商的资金，地方政府的收入，银行的房贷增幅都不太好看。就连各地的装修建材市场都冷清不少。

　　主张调控最力的央行发布了2005年第四季度中国货币政策执行报告，对结果作了一个总结。报告显示，个人住房贷款只增长了10.4%，增速比上年低16个百分点，央行认为这是多年高速增长后的正常调整，反映了房地产宏观调控措施在发挥作用。但考虑到消费需求在国民经济中的重要作用，“应对其进一步变化趋势予以关注”。

　　报告数据还显示，去年房地产投资完成1.58万亿元，增长19.8%，增幅减缓8.3个百分点。商品房空置面积8319万平方米，增长12.4%，增加较多。

　　房价方面，70个大中城市房屋销售价格上涨7.6%，比上年回落2.2个百分点。

　　虽然老百姓关注的房价没有降，但从央行和各部委的表态看，这一结果比较令人满意，达到了宏观调控的初衷：过高的固定资产投资增幅降下来了，房价增幅也有回落。

　　中国房协副会长兼秘书长顾云昌以一篇“房价慢慢涨，楼市年年旺”的文章反映调控房价方面的诉求。慢慢涨，年年旺——这是中央乃至地方乐意看到的。从现在发布的各项政策来看，2006的房地产市场，虽然仍然强调“深化宏观调控”，但来自中央的压力大为减缓，房地产市场，将主要由各地地方政府予以调控，由各地政府根据自己的施政目标、房地产市场情况自主调节，可以算得上一地一政策，呈现出极强的区域特点。

　　当然，虽然来自中央的直接压力减缓了，但2006年的楼市，却会受到其它方面的“挤压”。

　　高压调控转为多方“挤压”

　　直接压力的放松，与宏观经济出现的新情况是分不开的。以出口和投资拉动经济的老路很难持续下去，2006年，要在保持宏观政策连续性稳定性的基础上，防止投资反弹，着力于结构调整和扩大消费需求。

　　启动内需被列为2006年中国经济工作的重中之重。

　　扩大内需，中央将关注点集中在三个方面：一是税收政策向扩大消费需求倾斜；二是加大对农村基础设施建设的投入，给农民铺设消费平台，国务院发布了“1号文件”提出“国家对基础设施建设投入的重点转向农村”；三是在扩大社会保障覆盖面上更多着力，让百姓花起钱来无后顾之忧。

　　我们可以这样理解：2006年，政府花钱的有两件事。一件是花在农村。要投钱对农村进行基础设施建设。这样既消化了目前产能过剩的水泥钢铁，又以财政投资拉动了经济增长，也减少了城乡差距；同时还通过减税、补贴等要增加农民收入。另一件是在社会保障方面。在医疗、教育、养老保障方面多花点钱，让更多的人享受到社会保障，进而敢于花钱。

　　钱从何来？

　　当前财政收入的支出结构主要是三项：经济建设支出、社会文教支出、政府的行政经费支出。从其所占份额变化来看，经济建设的支出基本占30％左右，社会文教支出从1995年到2005年10年间，上升不到一个百分点。增长最快的是行政经费， 10年间所占份额上升了近5个百分点。

　　经济建设支出不能省，农村基建投资还得靠政府支持；社会文教支出本来比例就低，没法省；行政经费方面很难省。唯有开源。开源有三法：国有股上市、改革税制、以地生财。

　　因此，2006年，房地产业虽不会面临2005年的雷霆政策，但这三种措施，却从各方面影响到房地产的需求，影响流入楼市的资金多寡，对房地产形成多方“挤压”。

　　其一：中央力挺股市的决心很坚定。只有股市上去了，国有股上市和四大银行上市才有可能。目前股市的回暖迹象很明显, 春节后推动市场发展的长期利好频出。股市和楼市就象一个跷跷板的两头，一头高了，一头自然就低下来。2006年，政策支持下的股市转牛，将对活跃在楼市的近万亿巨额游资形成吸引力，减少楼市的投资性购房需求。

　　其二：改革税制。财政部在全国财政工作会议上提出的“调整和规范收入分配以促进消费，拉动经济”，即是此意。征收重点将转向中高收入人群。除了国税总局多次强调的要对二手房征收个人所得税、将住房公积金纳入个税税基的微调外，重点在于酝酿中的物业税。

　　物业税的开征，使得国家可以获得土地逐年的增值收益，形成稳定增长的税源。当然，也加重了房产的持有成本。如此，投资房产收益减少甚至无利可图，一旦开征或形成开征预期，也将减缓资金流入房地产的步伐。

　　据列入试点的北京市地税局介绍，现在购房时所缴纳的房产税和土地税两税合并成物业税后，将考虑取消70年的房屋出让金，转到物业税中收取。房屋收取物业税，考虑按年收取，一年收缴两次。物业税的收取将按照房屋的市场评估价值进行收取。目前地税局正在进行相关的数据测算。

　　至于以地生财，关系到土地制度。种种迹象表明，地价只会涨不会降。国土资源部的官员束克欣表示，开发商在城市拿地的难度将越来越大，且成本将提高。这当然也会影响到房价，进而影响供求。

　　去年的宏观调控以房地产调控为重点，今年，房地产需要服从宏观经济的大局，颇有“自求多福”之感。

　　地价只会涨不会降

　　限制土地供应，这是从年初就定下的基调。年初，国土资源部驳斥“地荒论”，认为“土地购置增速明显偏高，商品房施工面积过大”，过剩了，当然不能再增加土地供应。

　　国土资源部宣布，“2006年，国土资源部将继续严把土地闸门，继续停止别墅类用地土地供应，严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应，加大对中小户型、中低价商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，促进房地产市场平稳健康发展。”

　　土地供应要从紧，同时，促进开发商手中未开发土地的开发和再利用，以“闲置土地公示”等政策将开发商手中的土地挤出来，这将是2006年的土地供应主旋律。

同时，国土资源部打算着对现行的招拍挂制度进行完善。

　　2006年春节前，全国地方国土厅局就陆续接到了来自国土资源部的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》征求意见稿。据权威人士透露，细则修改的具体内容，可能集中在三个方面进行：一是扩大招拍挂领域，工业用地出让也采用价高者得的拍卖方式，以堵住各地以零地价招商引资的漏洞；二是提高招拍挂在经营性土地出让中的作用；三是在流程细节等方面的改进，譬如拍卖应该要做到什么程度，挂牌要做哪些程序，签订出让合同应该有哪些条款等，以及要求将出让土地的后期开发进度写进合同等。

　　可以看到，规范的出台只是加大了招拍挂范围，细化了程序，并没有一些专家盼望的限价拍卖普通商品房土地等政策。

　　另外，勾地制度也在征求意见之列。所谓“勾地”是指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明意向并出价，在政府认可其出价后，再行挂牌、招标、拍卖的交易方式。

　　“勾地”源于香港。自亚洲金融危机导致香港地产低迷以来，香港地政署便采用“勾地”制度，以避免低潮期土地被贱卖。只有地产商报出的价格达到或超过政府的心理价位，才能“勾地”成功。对于出价未达到政府评估价格的土地，政府可选择“不出让”。地产商一旦“勾地”成功，随之进入“招、拍、挂”阶段，如有人竞价，则“价高者得”；而一旦无人竞价，按照“征求意见稿”的规定，“勾地”成功者“必须以不得低于其承诺的土地价格”买入。

　　在2005年，武汉、南京、深圳等城市相继出现中心区土地“流拍”现象。“勾地”政策的作用在于，如发展商的报价低于政府心理价位，政府就把此块土地收起来不卖。也就避免了流拍的产生。

　　来自国土资源部的消息称，这一规范正式执行日期大致在今年7月。

　　种种推高地价的举措，将给楼市带来较大压力。如开发商消化不了推高的地价，房价必然推高。超出购房者承受力的房价，当然也会限制购房需求。

　　成都地价涨但房价不涨

　　如何既能保证国有土地不被贱卖，同时又稳定房价呢？成都正在尝试一项创举。这就是日前宣布的限低政策。成都市规划局宣布：从今年起，在2020年前，原则上不再审批多层以下的房地产项目，并提高土地开发兼容度，放开城市规划高度限制。

这意味着，项目最高可以做到7.0的容积率。同一块土地，可以建出更多的房子。开发商有更多的销售收入。这样，地价也就随之攀升。2004年，五城区拍卖住宅和商住用地5168.3亩，成交总金额68.5亿元，平均每亩单价130.1万元。2005年成都市五城区共拍卖和挂牌转让住宅和商住用地4096亩，成交金额116.9亿元，平均每亩成交价272.2万元。业内人士预计，2006年的地价涨幅将不低于2005年。

　　虽然地价涨了，但同一块土地可以造出更多的房子，即使考虑到因此增加的建安成本，高容积率的楼面价仍然低于限低以前。这就为开发商消化高地价留出了空间，也使其平价甚至降价销售成为可能，从而稳定了房价。

　　大势如此，也就使得2006年楼市的平稳发展没有了悬念。